Этапы реализации инвестиционно-строительного проекта

1. Что такое инвестиционно-строительный проект?

Любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов недвижимости являются целенаправленной деятельностью – проектом – управлять которой следует согласно принципам управления проектами. Вместе с тем и на предприятиях, не ориентированных на проекты (например, заводах), время от времени может появляться потребность в осуществлении различных строительных проектов, например, в проекте строительства нового или ремонта существующего цеха.

Инвестиционно-строительный проект (ИСП) представляет собой систему действий, документов и правоотношений, связанных с привлечением и вложением средств в строительство, реконструкцию и эксплуатацию объекта с целью получения прибыли.

Заказчик может заниматься управлением на всех стадиях предпроектных, проектных, строительных работ и оформлением документации самостоятельно, либо поручить эту деятельность профессиональным специалистам – техническому заказчику.

Инжиниринг является неотъемлемой частью инвестиционно-строительного процесса, представляя из себя профессиональную предпринимательскую деятельность по предоставлению заказчикам комплексных инженерных услуг, включающих моделирование технологических процессов, проектирование зданий и сооружений, подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пусконаладкой и эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов. Основной задачей инжиниринга в инвестиционно-строительной сфере является получение оптимальных результатов от капиталовложений на основе использования современных научных подходов.

2. Основные участники инвестиционно-строительного процесса и их функции

Независимо от вида строительства в его проведении участвуют организации, связанные с друг с другом правовыми отношениями.

Состав участников инвестиционно-строительного процесса может варьироваться в зависимости от совмещения ими функций и сложности проекта.

3. Технический заказчик

Заказчик, застройщик или инвестор могут от своего имени уполномочить технического заказчика выполнять все правомерные действия, направленные на своевременное и надлежащее производство работ по проектированию и строительству объекта, а именно:

• заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства,
• подготавливать задания на выполнение указанных видов работ,
• предоставлять лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
• утверждать проектную документацию,
• подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию,
• осуществлять иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

На практике диапазон функций технического заказчика может варьироваться от условно «документального сопровождения строительства» до «комплексного управления проектом – от эскиза до ввода объекта в эксплуатацию». Перечень услуг технического заказчика составляется индивидуально для каждого Заказчика и формулируется в виде требований в техническом задании.

В случае если часть функционала технического заказчика Заказчик/застройщик выполнить самостоятельно, он должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 1 п. 22 ГрК РФ технические функции (выдачу техзаданий, утверждение проектной документации, передачу документации в производство работ и т.д.) могут выполняться только членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства. Только отдельные – административные – функции (заключение договоров на техприсоединение, передача строительной площадки генподрядчику, подготовка тендерной документации и т.д.) могут быть закреплены за Заказчиком по его желанию.

Преимущества технического заказчика:

• Отсутствие необходимости поиска исполнителей. Технический заказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов;
• Технический заказчик отстаивает интересы (в том числе и финансовые) застройщика на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается;
• Избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта, что, в свою очередь, сокращает прямые расходы инвестора;
• Организует и контролирует эффективное взаимодействие всех заинтересованных сторон проекта, исключая различные коллизии и нестыковки в проекте;
• Контроль процесса разработки проекта и экспертные проверки позволяют исключить коррупционную составляющую и вероятность применения необоснованно дорогих проектных решений, перезаложения или заложения заведомо дорогих строительных материалов и оборудования;
• Слаженная и наработанная команда профессионалов, которая нацелена на результат и сроки. У команды нет страха увольнения после завершения проекта, соответственно искусственное затягивание сроков исключено. Кроме того, технический заказчик несет ответственность за срыв сроков.

Функция технического заказчика сочетает в себе как организационно-управленческую деятельность, так и техническое сопровождение реализации инвестиционно-строительного проекта. Во многом именно от эффективного взаимодействия Инвестора и технического заказчика зависит успешная реализация проекта и чем раньше консультант будет привлечен к работе над проектом, тем будет лучше для реализации проекта.

4. Этапы реализации инвестиционно-строительного проекта

В общем случае логическая последовательность этапов реализации инвестиционно-строительного проекта представлена на блок-схеме:

На этапе возникновения инвестиционного замысла определяются цели инвестирования и ожидаемые результаты проекта, предполагаемая к производству номенклатура продукции или перечень услуг, планируемое местоположение реализации проекта, возможные характеристики объекта строительства, формируются представления об участниках и инвесторах проекта.

Все решения, принятые на стадии инвестиционного замысла, формируют концепцию проекта, на основании которой в предпроектной стадии начинается проработка всех аспектов инвестиционной идеи и разрабатывается предварительный бизнес-план. На этапе финансового планирования Заказчик, опираясь на имеющиеся данные об источниках финансирования, результатах изучения рынка сбыта предполагаемой к производству продукции, условиях, средствах и возможностях реализации проекта, с привлечением консалтинговых и проектных организаций оценивает рациональность осуществления инвестиционно-строительного проекта, а также возможности инвестирования и достижения всех поставленных целей и задач.

На данном этапе разрабатывается комплект документов, включающий результаты прединвестиционных исследований, на основании которых инвесторы принимают решение о целесообразности финансирования проекта и его реализации. Любой ИСП может быть охарактеризован с нескольких сторон: финансовой, технологической, организационной, временной, социальной, экологической и т.д. Все аспекты инвестиционной деятельности имеют большую важность, но во многих случаях решающее значение имеет финансовое планирование. При отсутствии анализа источников финансирования все последующие мероприятия лишены какого-либо смысла.

После утверждения предпроектной документации приступают к этапу бизнес-планирования. Разрабатывается бизнес-план – основной документ, который описывает маркетинговую, производственную, организационную, финансовую и другие составляющие инвестиционно-строительного проекта. Также разрабатываются и обосновываются методы и схемы финансирования, привлекаются инвесторы, определяются ключевые участники проекта. Также для дальнейшего согласования участка реализации ИСП с органами исполнительной власти и получения разрешения на проведение работ определяются и анализируются всевозможные варианты местоположения и конфигурации земельных участков.

На этапе управления реализацией проекта заключаются договоры со всеми необходимыми для осуществления проекта участниками. Определяется точный перечень действий и объем работ, позволяющие реализовать проект в кратчайшие сроки и т.д.

Несмотря на, относительно небольшие затраты на подготовительный этап от общего объема финансирования инвестиционно-строительного проекта, значение подготовительного этапа трудно переоценить. Убедившись в экономической целесообразности проекта и оценив его устойчивость относительно его целей, организаторы проекта переходят к этапу проектирования.

Проектно-сметная документация разрабатывается на основании согласованного и утвержденного в установленном порядке задания на проектирование и отражает архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения объекта строительства или реконструкции.

Разработанную проектную документацию необходимо согласовать с заказчиком, а также с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора или иными органами, которые определены положениями о федеральных органах исполнительной власти, утвержденными Правительством РФ. Случаи, при которых согласовывается проектная документация, устанавливаются нормативно-правовыми документами РФ и субъектов РФ.