Инвестиционная активность сферы апартаментов

Смежные рынки: Инвестиционная активность в строительстве жилых объектов, Строительная отрасль России

Апартаменты представляют собой нежилые помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. Апартаменты продаются в административных зданиях, а также в зданиях, имеющих статус гостиницы. На данный момент в отрасли насчитывается 496 проектов с объемом инвестиций в 1,2 трлн рублей. Интересантами реализации проектов выступают 143 крупные структуры, которые занимаются финансированием, проектированием и строительством предприятий отрасли.

В перспективе ближайших 5 лет в отрасли «Апартаменты» будут проинвестированы 434 проекта на сумму 597,5 млрд рублей. В 2025 г. финансовые вложения в направление составят 266 млрд рублей. Среди них – строительство квартала апартаментов общей стоимостью 37,4 млрд руб., старт возведения которого намечен на 2025 г. Инвестором проекта выступает Правительство Москвы. Затем в 2026 г. капиталовложения снизятся на 33% и достигнут значения в 177 млрд рублей. Далее к 2029 г. прогнозируется сокращение отраслевых инвестиций в среднем на 62% в год до 22,3 млрд рублей. Наибольший отток финансовой массы произойдет в 2026 г. – показатель сократится на 89  млрд рублей по сравнению с 2025 г. ввиду планового ввода в эксплуатацию большого числа капиталоемких проектов.

В разрезе федеральных округов РФ лидером по инвестициям выступит Центральный ФО с объемом финансовой массы 248 млрд рублей или 41,5% суммарных капиталовложений в апартаменты за 5 лет. Второе место будет занимать Южный ФО, в котором сосредоточено 33,9% финансовых вложений в сферу или 202,3 млрд рублей. Закроет тройку лидеров Северо-Западный ФО с объемом инвестиций 63,4 млрд рублей (10,6%).

Согласно структуре по инвесторам, крупные компании реализуют 275 активных проектов стоимостью 756,8 млрд рублей. Флагманом направления по объему инвестиций является структура «МЕТРИКС ДЕВЕЛОПМЕНТ», которая финансирует 25 объектов стоимостью 44,9 млрд рублей (3,8% отраслевых финансовых вложений).  Второе место занимает Правительство Москвы, которое реализует 6 проектов стоимостью 44,6 млрд рублей (3,8%). На третьем месте располагается группа «САМОЛЕТ», которая реализует 8 проектов стоимостью 39,8 млрд рублей (3,4%). За счет средств холдинга «МЕТРОПОЛИС» будет реализовано 4 отраслевых проекта на сумму 32,5 млрд рублей (2,8%). Замыкает топ-5 инвесторов структура «ОСНОВА», которая реализует 4 проекта стоимостью 28,5 млрд рублей (2,4%).

Отмечается, что за счет финансовых ресурсов 12 крупнейших инвесторов будет реализовано 76 проектов на 322,2 млрд рублей – это 42,6% от суммы всех инвестиций в рассматриваемую отрасль. Также около 35,2% капиталовложений или 411 млрд рублей поступят от компаний, не входящих в холдинги.

За прошедший год динамику инвестиций в апартаменты можно охарактеризовать как восходящую. В феврале 2024 г. финансовые вложения в отрасль составили 971,39 млрд рублей. Далее в марте 2024 г. объем капиталовложений увеличился на 2,9% и достиг 1 трлн рублей. Данное значение сохранялось до июля 2024 г., в котором объем капиталовложений в отрасль увеличился на 11% до 1,11 трлн рублей. В августе 2024 г. капиталовложения снизились до 1 трлн рублей, данное значение оставалось неизменным до октября 2024 г., в котором объем капиталовложений вернулся на уровень 2024 г. и составил 1,11 трлн рублей. После ноября 2024 г. объем финансовой массы сократился до 1 трлн рублей и оставался неизменным до февраля 2025 г.

Динамика количества активных проектов отрасли «Апартаменты» за прошедший год является неизменной со спадами в июне 2024 г. (-6 объектов), в августе-октябре 2024 г. (-24 объектов), в  конце периода в декабре 2024 г. (–6 объектов).

На данный момент в отрасли насчитывается 455 активных проектов стоимостью 1 трлн рублей, что на 1 единицу и 28,61 млрд рублей больше, чем в феврале 2025 г.

В разрезе количества проектов по стадиям реализации можно отметить, что на активных стадиях («планирование», «предпроектные проработки», «проектирование», «подготовка к строительству», «строительство») находятся 466 объектов отрасли «Апартаменты» общей стоимостью 1,16 трлн рублей. Из них 15 единиц (3% заявленных в отрасли) на сумму 18,6 млрд рублей находятся на ранних стадиях реализации, а 26 объектов (5%) за 129,5 млрд рублей – проектируются. На этапах «подготовка к строительству» и «строительство» находится 85% проектов или 425 единиц общей стоимостью порядка 1 трлн рублей.

При этом 6% (30 единиц) заявленных отраслевых проектов стоимостью 40,7 млрд рублей заморожены. Крупнейший из приостановленных объектов – строительство апартаментов в Москве за 22,4 млрд рублей, инвестором проекта выступает АО "БАЛАНС - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК".

Структура инвестиций по регионам демонстрирует, что флагманом по капиталовложениям в апартаменты является Москва, на которую приходится 42,8% отраслевой финансовой массы или 499,6 млрд рублей в 99 проектов. На втором месте располагается Краснодарский край, в котором реализуется 112 проектов стоимостью 238,6 млрд рублей (20,4%). На третьем месте Санкт-Петербург – в 59 проектах сосредоточено 112,9 млрд рублей (9,7%). На 46 проектов Крыма приходится 99,9 млрд рублей или 8,6% капиталовложений в направление. Замыкает ТОП-5 Новосибирская область, в которой реализуется 27 проектов стоимостью 52,9 млрд рублей (4,5%).

В ТОП-5 регионов сосредоточено 86% всех капиталовложений в отрасль или 1 трлн рублей в 343 объектов.

Всего в 12 приоритетных регионах будет реализовано 1,1 трлн рублей инвестиций – 92% от общего финансового объема отрасли.