Инвестиционная активность сферы торговых центров

Смежные рынки: Инвестиционная активность в сфере многофункциональных комплексов с коммерческими объектами, Инвестиционная активность в сфере развлекательных комплексов

Торговые центры относятся к коммерческим объектам, представляющим собой здания или комплекс зданий, объединяющих группу розничных предприятий.

По состоянию на сентябрь 2025 в отрасли торговых центров России насчитывается 414 проектов (активных и приостановленных) с объемом инвестиций 396,2 млрд руб. Интересантами реализации проектов выступают 144 крупные структуры, которые занимаются финансированием, проектированием и строительством предприятий отрасли.

Характеристика инвестиционного климата отрасли «Торговые центры» в России:

— Более 50% заявленных инвестпроектов в отрасли находится на стадиях «Проектирование», «Подготовка к строительству» и «Строительство». В приостановке — менее 20% проектов.

— Москва, Санкт-Петербург и Брянская область лидируют в региональной структуре по объему инвестиций в проекты торговых центров.

— Развивается сегмент малоформатных торговых центров: более 55% проектов на активных стадиях относятся к категории малых, то есть с объемом инвестиций до 500 млн руб.

— В среднесрочной перспективе ожидается рост доли стадии «Модернизация» в структуре инвестиций, что будет связано с необходимостью реконцепции и обновления ряда торговых центров, введенных в эксплуатацию более 10 лет назад.

— Начиная с 2026 г. ожидается заметное снижение объемов ввода новых площадей.

Обзор рынка

По данным Союза торговых центров, в России действуют около 2 тыс. ТЦ площадью более 5 тыс. кв. м каждый. Суммарная арендопригодная площадь оценивается в 33 млн кв. м, еще около 1,5 млн кв. м ожидается к вводу в среднесрочной перспективе.

В 2025 г. эксперты отмечают негативную динамику посещаемости торговых центров. Среди факторов: сбережение гражданами свободных средств (высокие ставки по депозитам) и приобретение одежды и обуви на маркетплейсах по более низким ценам. В связи с этим ожидается снижение объемов продаж и, как следствие, финансовых показателей ритейлеров, представленных в торговых центрах, а также увеличение доли вакантных площадей.

По данным платформы «Инвестиционные проекты», в период с 2025 по 2029 гг. запланировано к вводу в эксплуатацию 373 проекта на сумму 396,3 млрд руб. Наибольший объем ввода придется на 2025 год, что будет связано с завершением проектов, старт реализации которых пришелся на период более мягкой денежно-кредитной политики, а также вводом в эксплуатацию объектов, запуск которых был отложен ранее. Ожидается увеличение доли вакантных площадей в связи с выводом на рынок значительного объема нового предложения. Достижение баланса возможно в среднесрочной перспективе, когда, начиная с 2026 г., темп ввода в эксплуатацию новых объектов заметно снизится.

Тенденции отрасли торговых центров России

— Действующие ТЦ адаптируются к текущим условиям, меняя структуру функционала площадей. Так, за последние несколько лет, доля зон досуга, развлечений и сервисов в среднем увеличилась с 10–15% до 35–40%.

— По разным оценкам, около 10–12% существующих торговых центров могут столкнуться с проблемой невозможности обслуживать кредиты.

— Около половины действующих в России торговых центров были введены в эксплуатацию более 10 лет назад и требуют модернизации.

— В 2026–2028 гг. около 10% торговых центров будет модернизировано, закрыто или снесено.

— Наблюдается рост предложения по строительству малоформатных торговых центров, которые демонстрируют устойчивость в условиях экономической нестабильности, ориентируясь на базовые потребности жителей близлежащих домов и выполняя роль инфраструктурных объектов.

— Доля вакантных площадей в торговых центрах России составляет в среднем около 10%.

Структура проектов по стадиям

В разрезе объема инвестиций по стадиям реализации проектов можно отметить, что на стадиях «Проектирование», «Подготовка к строительству» и «Строительство» находится 57% проектов (236 ед.) совокупным объемом инвестиций 215,1 млрд руб.

В числе крупнейших на стадии строительства — инициатива многофункционального торгового комплекса возле КП «Новалэнд», п. Солонцы, Красноярский край. Объем инвестиций оценивается в 10 млрд руб. Проект предполагает возобновление строительства недостроя новым инвестором. По планам, будет возведен многофункциональный ТК с автопарковкой и сопутствующей инфраструктурой. На первом этапе будет построен двухэтажный склад площадью 48 тыс. кв. м, котельная и КПП.

Отметим, что в приостановке находится 16,4% проектов на сумму 88 млрд руб. Крупнейший приостановленный объект — многофункциональный торговый центр в рамках ТПУ «Нагатинская» на Варшавском шоссе в Москве – оценивается в 15 млрд руб.

Структура по инвесторам

Крупнейшим по объему инвестиций в проекты на активных стадиях является холдинг «КОРПОРАЦИЯ ГРИНН», реализующий инициативу строительства торгово-развлекательного комплекса «МегаГРИНН» в Брянске. Инвестиции в реализацию проекта составят 16 млрд руб. На территории комплекса наряду с торговыми площадями будут расположены рестораны, концертный зал, кинотеатр, бизнес-центр, отель, фитнес-центр, панорамный аквариум и другое. Общая площадь ТРК составит 215 тыс. кв. м, он станет самым большим в городе. Срок окончания строительства запланирован на 2027 год.

Второе место по объему капиталовложений в активные проекты отрасли занимает холдинг MR Group, реализующий три проекта в Москве совокупным объемом инвестиций 10 млрд руб. Так, ведется строительство торгового центра в рамках возведения ЖК «Николь» на ул. Никольской. Проект реализуется в непосредственной близости от Красной площади. Он воплощает архитектурную синергию исторического наследия и современного видения жизни города и будет включать жилые резиденции, бизнес-пространства, премиальный ритейл, рестораны высокой кухни и площадки социального направления.

Отметим, что за счет финансовых ресурсов 10 крупнейших инвесторов будет реализовано 19 проектов на 64,8 млрд руб. – это 21,6% суммы инвестиций в активные проекты рассматриваемой отрасли.

Структура инвестиций по регионам

Москва лидирует по объему инвестиций в проекты торговых центров — на активных стадиях в столице находится 54 проекта совокупным объемом инвестиций 74,9 млрд руб. (24,3% финансового объема в активные проекты отрасли).

В Санкт-Петербурге, который занимает второе место по объему инвестиций, на активных стадиях реализации находится 21 проект на сумму 18,5 млрд руб. Так, на стадии предпроектных проработок находится инициатива реконструкции здания Морского вокзала под управлением Правительства Санкт-Петербурга. Ожидается, что текущая стадия будет завершена в начале 2027 г. Для реализации проекта рассматриваются варианты как привлечения инвестора, так и выполнения работ собственными силами. Весной 2025 г. КГИОП включил терминал Морского вокзала в реестр выявленных объектов культурного наследия регионального значения.

Всего в 10 крупнейших по объему инвестиций регионах на активных стадиях находится 156 проектов на сумму 191,4 млрд руб. — 63,7% общего финансового объема отрасли.