Инвестиционная активность в сфере многофункциональных комплексов с коммерческими объектами

Смежные рынки: Инвестиционная активность отрасли АБК, Инвестиционная активность сферы логистических комплексов

Многофункциональный комплекс (МФК) — это одно или несколько зданий, в которых объединены различные функциональные зоны нежилого назначения. В таком комплексе могут одновременно размещаться офисы, торговые площади, объекты общественного питания, развлекательные и инновационные пространства, а также другие общественно‑деловые функции, что обеспечивает удобство и многофункциональность использования территории.

По состоянию на ноябрь 2025 г. в отрасли «МФК (коммерческие объекты)» в России насчитывается 478 проектов с объемом инвестиций 5,2 трлн руб. Интересантами реализации проектов выступают 198 крупных структур, которые занимаются финансированием, проектированием и строительством предприятий отрасли.

Характеристика инвестиционного климата

— Ключевыми преимуществами МФК являются компактное размещение разнофункциональных зон и их удобная доступность для пользователей. Кроме того, присутствие нескольких целевых аудиторий минимизирует рыночную зависимость от отдельного сегмента.

— Основой стабильного спроса на услуги, размещенные в МФК, выступает возможность консолидации базовых функций целевой аудитории — проживания, трудовой деятельности, досуга и потребления — в пределах единой территории.

— Традиционные недостатки МФК (перегрузка инфраструктуры) в современных проектах компенсируются за счет инвестиций в парковки и развитие пешеходных коридоров.

— Территории бывших промышленных предприятий и исторических торговых кварталов относятся к наиболее сложным для инвестиционного редевелопмента сегментам. Несмотря на их текущее неудовлетворительное состояние, реализация проектов модернизации затруднена из‑за множественности собственников помещений.

— Коммерческая недвижимость сохраняет статус устойчивого инвестиционного инструмента, демонстрируя меньшую чувствительность к краткосрочной волатильности по сравнению с банковскими активами и фондовым рынком.

Динамика объема ввода

В январе–сентябре 2025 г. в России введено в эксплуатацию 25,8 млн кв. м нежилой недвижимости (+14,4% г/г). По информации Правительства РФ, эти показатели являются результатом планомерной работы по созданию условий для деловой активности и реализации инвестпроектов в регионах.

По данным Минстроя, за январь–сентябрь 2025 г. было выдано 19,1 тыс. разрешений на строительство нежилых зданий (+1,9 % г/г). Больше всего разрешений получили коммерческие здания — почти 6,7 тыс. на 8,8 млн кв. м. По информации Правительства РФ, до 2030 г. в России планируется построить 663 млн кв. м жилья, что будет сопровождаться 125 млн кв. м сопутствующей инфраструктуры — социальных объектов, рабочих мест и мест для отдыха.

В среднесрочной перспективе можно ожидать сохранения положительной динамики объемов ввода площадей. За 12 месяцев с октября 2024 г. по октябрь 2025 г. объем инвестиций в активные проекты отрасли «МФК (коммерческие объекты») увеличился с 4,5 трлн до 4,9 трлн руб. На текущий момент на активных стадиях реализации находится 423 проекта на сумму 4,9 трлн руб.

Программа комплексного развития территорий

Комплексное развитие территорий (КРТ) – это программа по улучшению городской среды, направленная на создание комфортных условий проживания для горожан. Правовая основа КРТ заложена в Федеральном законе № 494-ФЗ (30.12.2020).

КРТ предполагает реновацию неиспользуемых или находящихся в упадке земель, включая бывшие промышленные зоны и участки с аварийным или устаревшим жилым фондом. На этих территориях ведется строительство современных зданий, обеспеченных развитой и доступной инфраструктурой. По данным Минстроя РФ, с 2021 г. по программам КРТ в эксплуатацию введено около 1,4 млн кв. м недвижимости, в том числе 0,2 млн кв м нежилой. На текущий момент в 77 регионах активно реализуются проекты на 690 участках, градостроительный потенциал составляет 116 млн кв. м, из них более 30 млн кв. м приходится на нежилые объекты. В проработке находится 1261 территория общей площадью более 32 тыс. га.

Более 70% проектов на активных стадиях инициировано частными инвесторами

В числе крупнейших — проект строительства общественно-делового центра на территории квартала «Санкт-Петербург Сити» (инвестор — холдинг «КРТ Девелопмент»). Комплекс объектов будет построен на участке 75 га возле метро «Ладожская». Планируемый объем инвестиций составляет 350 млрд руб. Реализовать проект планируется с применением механизма КРТ.

На текущий момент в Санкт-Петербурге отсутствует проект сопоставимого масштаба, который бы воплощал принципы «пятиминутного города» и «транзитно‑ориентированного девелопмента». При этом «Лахта Центр» не может считаться подобным проектом: он расположен на периферии, имеет ограниченную территорию и ориентирован преимущественно на офисные функции.

В целом объем инвестиций в проекты частных компаний на активных стадиях составляет 4,1 трлн руб.

Прогноз ввода площади по годам

В 2025–2029 гг. общая площадь введенных в эксплуатацию объектов может составить 13,3 млн кв. м с тенденцией к увеличению погодового ввода. Наибольший вклад в объем ввода внесет Центральный ФО, который выйдет на пиковые значения в 2027–2029 гг. Вторую позицию в разные годы периода будут делить Северо‑Западный и Уральский ФО.

По состоянию на ноябрь 2025 г. в текущем году введены в эксплуатацию 28 проектов общей площадью 370 тыс. кв. м. Так, в Петропавловске-Камчатском введен в эксплуатацию многофункциональный комплекс площадью 4,8 тыс. кв м. Инвестор ООО «Визит-центр Природные парки Камчатки» носит статус резидента свободного порта Владивосток в рамках соглашения с Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики. Новый многофункциональный центр является площадкой для реализации бизнес-проектов в сфере услуг. Здесь размещены кафе, турагентство, стоматологическая клиника и офисы различных организаций.